Право на арендатор при предсрочно прекратяване на договор за аренда на земя

Отношенията по договор за аренда на земеделска земя се уреждат от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ), който съдържа специални правила, различни от общия наемен режим по Закона за задълженията и договорите. Съгласно чл. 28, ал. 1 от ЗАЗ, арендодателят може да поиска предсрочно прекратяване на договора по съдебен ред, когато арендаторът не изпълнява задълженията си по договора, включително когато не плаща арендното плащане (рентата) в срока, определен в договора. Преди да предявите иск, съветвам ви да отправите писмена покана до арендатора за доброволно плащане на дължимите суми в разумен срок, като изрично посочите, че при неплащане ще пристъпите към разваляне на договора – това писмо е важно доказателство за добросъвестността ви и за поставянето на арендатора в забава по смисъла на чл. 84 от ЗЗД. Ако арендаторът не плати в дадения срок, имате право да развалите договора извънсъдебно чрез едностранно писмено уведомление, ако договорът съдържа изрична клауза за разваляне при неплащане, или по съдебен ред чрез иск за разваляне пред районния съд по местонахождение на имота, придружен с искане за заплащане на дължимите наеми и обезщетение за вреди. Отделно, съгласно чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ, договорите за аренда над една година подлежат на вписване в имотния регистър, затова след прекратяването е важно да заличите вписването, за да можете свободно да разполагате със земята или да сключите нов договор. Имайте предвид, че по чл. 27 от ЗАЗ арендаторът дължи неустойка, ако такава е уговорена в договора, а за забавените плащания – и законна лихва по чл. 86 от ЗЗД от датата на забавата до окончателното изплащане.