Предимствено право на изкупуване при продажба на съвместен имот

Правото на предимствено изкупуване между съсобственици на недвижим имот (право на пръв отказ, right of first refusal) може да бъде уредено по няколко начина в българското право, като изборът зависи от структурата на съвместната инвестиция. Ако имотът се закупува директно от двама ви като физически лица в режим на обикновена съсобственост (а не чрез учредено дружество), съгласно чл. 33 от Закона за собствеността вече съществува законова защита – съсобственик, който продава своя дял на трето лице, е длъжен предварително да уведоми останалите съсобственици за постигнатите условия на продажбата и им предоставя двумесечен срок, в който те могат да изкупят дела при същите условия, като без спазването на тази процедура сделката с трето лице може да бъде оспорена от увредения съсобственик. Ако обаче искате по-детайлни и специфични условия – например конкретна формула за определяне на цената при изкупуване, различна от условията, договорени с трети лица, или по-дълъг срок за упражняване на правото – препоръчвам изрично договорно споразумение между съсобствениците (Co-ownership Agreement), нотариално заверено и вписано в имотния регистър като тежест върху имота, доколкото българското вещно право позволява вписване на такива договорни обременения, за да бъде споразумението противопоставимо и на бъдещи приобретатели на дела на партньора ви, ако той все пак го продаде в нарушение на споразумението. Алтернативно, ако структурирате инвестицията чрез учредяване на съвместно дружество (ООД), собственик на имота, в което всеки от вас притежава 50% от дяловете, правото на предимствено изкупуване на дружествени дялове при прехвърляне на трето лице може да бъде уредено директно в дружествения договор съгласно свободата на договаряне, позволена от Търговския закон, което е по-гъвкав механизъм за налагане на индивидуализирани условия за изкупуване. Препоръчвам, предвид международния елемент на партньорството (партньор от Обединеното кралство), договорът или дружественият договор изрично да посочи приложимото право (препоръчително българското, тъй като имотът е в България) и компетентния съд или арбитраж за разрешаване на бъдещи спорове, за да се избегне усложнена международна юрисдикционна несигурност при евентуален бъдещ конфликт относно упражняването на правото на изкупуване.