Краткосрочно отдаване 2026: новите правила за туристи

Отдавате апартамент на туристи през Airbnb или Booking? От 2026 г. правилата се затягат сериозно. От 20 май 2026 г. се прилага по-строг европейски режим, при който регистрационният номер става централен елемент на обявата, а несъответствията се откриват много по-лесно. Краткосрочното настаняване на туристи не е „обикновен наем“ — то е туристическа услуга с категоризация или регистрация, вписване в информационната система, туристически данък и специфично данъчно третиране. Обясняваме какви са задълженията, кога физическо лице може да отдава, какви са рисковете от работа „на сиво“ и как да сте изрядни.

1. Краткосрочно ≠ дългосрочен наем

Първата и най-важна разлика: дългосрочният наем на жилище и краткосрочното настаняване на туристи са два различни правни режима. Когато отдавате апартамент на семейство за година, предоставяте имот за ползване. Когато настанявате туристи за няколко нощувки, вие предоставяте туристическа услуга — и попадате в обхвата на туристическото законодателство.

Тази граница определя всичко останало — задължения за категоризация, туристически данък, регистър на гостите и данъчно третиране. Затова „просто отдавам по няколко дни“ почти никога не е „просто“.

2. Категоризация и регистрация

За да настанявате туристи законно, обектът трябва да е категоризиран или регистриран по реда на Закона за туризма. За малките обекти за настаняване (например апартаменти и стаи за гости) се предвижда облекчен режим на регистрация, докато за по-големите важи класическа категоризация със звезди.

3. Регистрационният номер и платформите

На практика това означава, че „анонимното“ обявяване на имот все по-трудно ще минава. Платформите са задължени да събират и предават данни, а разминаванията между обявеното и декларираното пред властите излизат наяве. Изрядната регистрация вече не е формалност, а условие да присъствате на пазара.

4. Информационна система и гости

Лицата, които настаняват туристи, водят регистър на настанените и подават информация в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). Целта е проследимост на нощувките — за статистика, за туристическия данък и за контрол.

5. Туристически данък

Туристическият данък е местен данък, дължим за всяка нощувка. Размерът се определя от общината (в зависимост от категорията/вида на обекта и населеното място) и се внася по ред, определен от общинската наредба.

Той е отделен от данъка върху дохода ви. С други думи, за една и съща дейност дължите и туристически данък (към общината, за нощувките), и данък върху печалбата/дохода (към държавата). Двете не се изключват.

Практически туристическият данък се начислява на брой нощувки и се внася по ред и в срок, определени от общинската наредба, а основата за него са именно данните, които подавате за настанените лица. Затова коректното водене на регистъра не е самоцел — то пряко определя колко туристически данък дължите и ви предпазва от начисляване „на калпак“ при проверка. Разминаване между обявени нощувки в платформите и подадени данни към системата е сред първите неща, които контролът засича.

6. Данък върху дохода

Доходът от краткосрочно настаняване се облага. Начинът зависи от това дали действате като физическо лице по облекчения ред, или като търговец/фирма. При по-голям обем и системност дейността придобива характер на стопанска, което може да наложи регистрация като едноличен търговец или дружество и съответно счетоводство.

7. ДДС и краткосрочното настаняване

При нарастване на оборота идва и въпросът за ДДС. Регистрация по ДДС става задължителна при достигане на законовия праг — от 2026 г. 100 000 лв. (около 51 130 €) облагаем оборот. Настаняването е услуга, чиито приходи се броят към този оборот.

8. Етажна собственост и съседи

Краткосрочното отдаване в жилищна сграда често влиза в конфликт със съседите и правилата на етажната собственост. Постоянната смяна на гости, шум и ползване на общи части пораждат оплаквания, а общото събрание може да приема правила, ограничаващи такава дейност при закононарушения.

9. Рискове от работа „на сиво“

Изкушението да се отдава „тихо“, без регистрация и данъци, е голямо — но рискът расте бързо:

• глоби за нерегламентирано туристическо настаняване;
• доплащане на данъци с лихви при разкриване;
• сваляне на обявата от платформата при липса на валиден номер;
• невъзможност да защитите вземане срещу проблемен гост при спор.

При новия европейски режим и обмена на данни между платформи и власти, „сивото“ отдаване става все по-видимо и по-скъпо.

10. Пример от практиката

Илюстративна ситуация. Собственик отдава два апартамента в морски град през Airbnb, без регистрация и без да подава данни в ЕСТИ, разчитайки, че „никой няма да разбере“. През 2026 г. платформата изисква валиден регистрационен номер за обявите, а при проверка се установяват недекларирани нощувки. Резултатът е сваляне на обявите до узаконяване, глоба и доплащане на туристически данък и данък върху дохода с лихви. След намеса собственикът регистрира обектите, вписва се в системата и продължава дейността законно — но със значителни излишни разходи, които е можело да избегне.

Поука: узаконяването предварително е несравнимо по-евтино от санкциите после. Новите правила награждават изрядните и наказват „сивото“.

11. Митове за Airbnb

• „Това е обикновен наем.“ Не: краткосрочното настаняване на туристи е туристическа услуга с отделен режим.
• „Физическо лице не може да отдава туристи.“ Може, при спазване на туристическия и данъчния режим.
• „Плащам туристически данък, значи съм изряден.“ Той е отделен от данъка върху дохода; дължите и двете.
• „Платформата не докладва нищо.“ Не: платформите събират и предават данни; несъответствията излизат наяве.
• „ДДС не ме засяга.“ При достигане на прага от 100 000 лв. (около 51 130 €) регистрацията е задължителна.

12. Въпроси и отговори