Тълкуване на неясна клауза в договор за наем на търговски обект

Отношенията по договор за наем се уреждат от чл. 228 и следващите от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), като съгласно чл. 231, ал. 1 от ЗЗД, наемателят е длъжен да поддържа наетата вещ в изправност и да заплаща разходите, свързани с обикновеното ѝ поддържане и текущия ремонт, докато основният (капиталният) ремонт е за сметка на наемодателя, освен ако страните не са уговорили друго. Проблемът с термините „текущ“ и „основен“ ремонт, когато не са дефинирани изрично в договора, се разрешава чрез тълкуване по общите правила на чл. 20 от ЗЗД, съгласно който при тълкуване на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, а отделните уговорки да се тълкуват във връзка едни с други и всяка да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Установената съдебна практика и строителната терминология по принцип разграничават текущия ремонт като дейности, свързани с поддръжка на съществуващи елементи в изправно състояние – боядисване, дребни поправки, подмяна на износени части от инсталации без цялостна подмяна на системата – докато основният ремонт обхваща цялостна подмяна или реконструкция на съществени конструктивни или инженерни елементи на сградата, каквато по правило е цялостната подмяна на електрическата инсталация на търговски обект, тъй като това засяга съществена и скъпоструваща система на имота, а не рутинна поддръжка. Ако електрическата инсталация е остаряла или дефектна поради естествено износване с годините, а не поради увреждане от ваша страна като наемател, силен аргумент е, че подмяната на цялата инсталация представлява именно основен ремонт по смисъла на обичайното тълкуване и следва да е за сметка на наемодателя, особено ако инсталацията е била в това състояние преди сключване на договора или преди началото на вашето ползване. Препоръчвам да съберете доказателства за състоянието на инсталацията към момента на предаване на обекта (протокол за предаване и приемане, снимки, оценка от електротехник за причината и обхвата на необходимата подмяна) и да отправите писмено становище до наемодателя с обосновка защо случаят представлява основен, а не текущ ремонт. Ако наемодателят продължи да отказва да поеме разходите, а вие сте принудени сами да извършите ремонта, за да продължите търговската си дейност, разполагате с иск срещу наемодателя за възстановяване на направените разходи на основание неоснователно обогатяване по чл. 59 от ЗЗД или пряко на основание чл. 231 от ЗЗД, като е препоръчително преди самото извършване на ремонта писмено да поканите наемодателя да го извърши сам в определен срок, за да имате допълнително основание за последващата претенция.