Данък върху наема 2026: 9% и честите грешки

Отдавате апартамент под наем? Мнозина мислят, че плащат 10% данък — а всъщност реалната ставка е 9%. Причината е нормативно признатият разход от 10%, който намалява облагаемата основа. От 2026 г. сумите са в евро, но механизмът остава непроменен. Има и отстъпка от 5% при ранно електронно подаване, както и специфични правила при отдаване на фирми, на туристи и при чуждестранни наемодатели. Обясняваме как се смята данъкът, кога и как се декларира, какви грешки струват скъпо и кога наемът се превръща в туристическа услуга.

1. Реалната ставка: 9%, не 10%

Доходите от наем на физически лица се уреждат от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Данъкът е плосък — 10% — но не върху целия наем.

Пример: при наем 500 € месечно (6 000 € годишно), облагаемата основа е 5 400 € (след 10% нормативни разходи), а данъкът — 540 € годишно, което е точно 9% от 6 000 €.

2. Какво влиза в облагаемия наем

Брутният доход от наем обхваща всички суми, които наемателят ви плаща като наемна цена. Внимавайте: ако наемателят поема за своя сметка разходи, които по договор са ваше задължение (например данък сгради, такса смет, застраховка на имота), тези суми също се смятат за доход от наем и се облагат.

Обратната хипотеза също е важна: разходи, които по договор са за сметка на наемателя (например ток, вода, интернет за негово потребление), по принцип не са ваш доход, стига да са наистина негово задължение и той да ги плаща директно. Границата минава през това кой какво дължи по договора — затова добре съставеният договор не е формалност, а инструмент за данъчна яснота. Ако договорът мълчи или е двусмислен, при проверка тежестта пада върху вас да обясните какво е наем и какво е компенсация на разходи. Затова е разумно наемната цена и режимът на консумативите да бъдат разписани изрично и разделно.

3. Наем на фирма: кой удържа данъка

Когато отдавате имот на предприятие (фирма) или на самоосигуряващо се лице, обикновено платецът удържа и внася авансовия данък и подава съответната информация. Когато отдавате на физическо лице, задължението за авансов данък е върху вас — наемодателя.

4. Деклариране и отстъпка 5%

Годишният доход от наем се декларира с годишна данъчна декларация в срока за физически лица: 1 март – 30 април за предходната година.

5. Авансов данък през годината

Наемът не се облага само веднъж годишно. През годината се дължи авансов данък на тримесечие (с изключение на последното тримесечие за физически лица, освен при желание). Авансовият данък също се смята върху основата след нормативните разходи.

В края на годината авансово внесеното се приспада от годишния данък по декларацията. Ако сте внасяли коректно през годината, доплащането накрая е малко или никакво.

6. Кога наемът става туристическа услуга

Ако мислите, че „просто отдавам по няколко дни“, но реално предлагате туристическо настаняване, попадате в друг режим. Тази тема заслужава отделно внимание — вижте специализираната ни статия за краткосрочното отдаване.

7. Чуждестранни наемодатели

Чуждестранни физически лица, които получават наем от имот в България, също дължат данък тук — доходът е с източник в страната. Механизмът и ставката са сходни, но може да има особености според мястото на данъчна регистрация и приложимите спогодби за избягване на двойното данъчно облагане.

8. Грешки, които струват скъпо

• Недеклариране на наема — рискувате данък с лихви и глоби.
• Пропуснат авансов данък през годината.
• Неотчитане на разходи, платени от наемателя вместо вас.
• Объркване на дългосрочен наем с туристическо настаняване.
• Пропусната отстъпка от 5% заради късно/хартиено подаване.

9. Пример от практиката

Илюстративна ситуация. Собственик отдава апартамент на физическо лице за 600 € месечно и смята, че „данъкът е 10%, значи 720 € годишно“. Всъщност основата е след 10% нормативни разходи, така че данъкът е 9% от 7 200 € = 648 €. Освен това, тъй като наемателят е физическо лице, авансовият данък е негово, наемодателско, задължение през годината. С правилно изчисление, авансови вноски и електронно подаване с отстъпка, собственикът плаща по-малко и без риск от лихви.

Поука: разликата между „10%“ и „9%“ и коректните авансови вноски не са дребна счетоводна подробност — те определят колко плащате и дали ще имате проблем при проверка.

10. Митове за данък наем

• „Данъкът е 10% от наема.“ Не: ефективната ставка е 9% заради нормативните разходи.
• „Щом е в брой, няма нужда да декларирам.“ Не: доходът е облагаем независимо от начина на плащане.
• „Сметките, които плаща наемателят, не са мой доход.“ Ако по договор са ваше задължение — са.
• „Наем и Airbnb са едно и също.“ Не: краткосрочното туристическо настаняване е друг режим.
• „Отстъпка няма.“ Има 5% при електронно подаване и плащане в ранния срок.

11. Въпроси и отговори