Praven-bg.com 
Какво точно казва законът
Съгласно чл. 444, т. 7 от Гражданския процесуален кодекс, изпълнението не може да се насочи върху жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище — независимо от това дали длъжникът живее в него.
✓ Не е нужно да живеете в него. Законът изрично казва „независимо дали длъжникът живее в него“. Можете да сте под наем другаде.
✓ Гледа се цялото семейство. Ако съпругът има друго жилище, защитата пада.
✓ Ако жилището надхвърля жилищните нужди по норми, определени с наредба, надвишаващата част се продава — но само ако са налице условията по Закона за собствеността за обособяване на самостоятелен обект.
Четирите изключения — тук се губят апартаменти
| Изключение | Какво означава на практика |
|---|---|
| 1. Ипотека върху жилището | Най-честият случай. Взели сте ипотечен кредит — защитата не важи за ипотекарния кредитор. Банката продава жилището, дори да е единствено |
| 2. Изпълнение върху самото жилище | Когато вземането е обезпечено със залог или ипотека върху този имот |
| 3. Издръжка и трудови вземания | Ограниченията по чл. 444 не се прилагат по отношение на задължения за издръжка, за вреди от непозволено увреждане и за финансови начети |
| 4. Има друго жилище в семейството | Дори идеална част от наследствена къща на село може да свали защитата. ЧСИ проверява всички имоти на всички членове на семейството |
Наследили сте ⅙ от порутената къща на дядо си в селото. Не сте я виждали от 15 години. Тя струва 3 000 €.
За ЧСИ това е друго жилище. Защитата на софийския ви апартамент за 200 000 € пада. Хиляди хора не подозират, че имат имот на свое име — защото никога не са го декларирали и не са ходили там.
Защитата не се прилага сама
Това е второто място, където хората губят всичко — от незнание.
Съдебният изпълнител не е ваш адвокат. Той не тръгва да доказва, че жилището ви е единствено. Вие трябва да възразите и да представите доказателства — удостоверения от Имотния регистър за себе си и за членовете на семейството. Мълчите ли — проданта върви.
ЧСИ насочи изпълнение към жилището ви?
Защитата по чл. 444 ГПК не действа автоматично — трябва да я заявите и докажете. И има срокове. Намерете адвокат в Praven-bg.com — търсене в 28 града.
Адвокат по дългове →
Недвижими имоти
4890+ доволни клиента · Само проверени отзиви
А при личен фалит?
Тук е най-честият въпрос от 2026 г. насам. Логиката е сходна: несеквестируемото имущество не се включва в масата на несъстоятелността. Единственото жилище, което не е ипотекирано, по правило остава защитено.
Но същите четири изключения важат и там. Ако жилището е ипотекирано, обезпеченият кредитор запазва правата си. Личният фалит не изтрива ипотеката.
Най-скъпата грешка преди фалит. Едно от основните условия за личен фалит е добросъвестността. Разпорежданията с имущество в полза на свързани лица и безвъзмездните сделки за определен период назад ви изваждат от играта изцяло.
Резултатът: губите и апартамента (кредиторите атакуват сделката), и правото на фалит. Двойна загуба от един „умен“ ход.
Какво друго е защитено
Чл. 444 ГПК пази не само жилището. Изпълнението не може да се насочи и върху:
- Вещите за обикновено употребление на длъжника и семейството му по списък, приет от Министерския съвет
- Необходимата храна на длъжника и семейството му за един месец, а за земеделските стопани — до нова реколта
- Необходимите горива за отопление, готвене и осветление за три месеца
- Оръдията на труда, машините и книгите, необходими лично на длъжника — свободна професия или занаят
- Земите на земеделския стопанин — градини и лозя до 5 дка или ниви до 30 дка, и необходимия инвентар
- Вземания за издръжка, стипендии и социални помощи
Често задавани въпроси
Могат ли да вземат единственото ми жилище?
По правило не — съгласно чл. 444, т. 7 ГПК изпълнението не може да се насочи върху жилището, ако длъжникът и членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище. Защитата отпада, ако жилището е ипотекирано или заложено за вземането, както и при вземания за издръжка, за вреди от непозволено увреждане и за финансови начети.
Жилището ми е ипотекирано. Има ли защита?
Не по отношение на ипотекарния кредитор. Ограниченията на чл. 444 ГПК не важат, когато изпълнението е насочено върху имот, който е предмет на ипотека или залог, обезпечаващ вземането.
Имам ⅙ от къща на село. Пада ли защитата?
Много вероятно да. Условието по закона е длъжникът и членовете на семейството му да нямат друго жилище. Наличието на друг жилищен имот, включително в идеална част, поставя защитата под сериозно съмнение. Практиката е противоречива и всеки случай се преценява конкретно — затова е важна консултация с адвокат.
Трябва ли да живея в жилището, за да е защитено?
Не. Законът изрично посочва, че защитата важи независимо от това дали длъжникът живее в жилището.
Прилага ли ЧСИ защитата автоматично?
На практика не разчитайте на това. Длъжникът следва да заяви несеквестируемостта и да я докаже с документи за липсата на друго жилище — за себе си и за членовете на семейството си.
Да прехвърля ли жилището на роднина, за да го спася?
Не. Кредиторите могат да атакуват такива сделки, а при личен фалит разпорежданията в полза на свързани лица водят до отпадане на условието за добросъвестност — тоест губите и имота, и правото на фалит.
Жилището ми е голямо. Ще го продадат ли частично?
Ако жилището надхвърля жилищните нужди на длъжника и членовете на семейството му по норми, определени с наредба на Министерския съвет, надвишаващата част се продава — но само ако са налице условията по Закона за собствеността за обособяване на самостоятелен обект.
Изводът
Единственото жилище е защитено — но защитата е условна, оспорима и не се включва сама. Тя пада при ипотека, при вземания за издръжка и вреди, и при наличие на друг жилищен имот в семейството, макар и наследствена руина на село.
Практическият извод е скучен, но той спасява апартаменти: извадете справка от Имотния регистър за себе си и за съпруга си още днес — преди ЧСИ да го направи вместо вас. И не прехвърляйте нищо на никого.
Намерете адвокат
Praven-bg.com е български сервиз за търсене на адвокати. Профили с реални отзиви, цени и контакти в 28 града. Търсенето и връзката със специалист са напълно безплатни.
Само проверени отзиви · Адвокати с опит
Материалът има общо информационен характер и не представлява правна консултация. За конкретен казус се обърнете към адвокат на Praven-bg.com.